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10.15 부동산 대책 발표! 핵심 내용 총정리

ASOME 2025. 10. 15. 20:14

10.15 부동산 대책 발표! 핵심 내용 총정리 (상세 분석 포함)

2025년 10월 15일, 정부가 주택시장 안정을 위한 고강도 추가 부동산 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 투기 수요를 근절하고 실수요자 중심으로 시장을 재편하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 변경되는 규제 내용을 상세하게 분석해 드립니다.

이번 대책의 가장 큰 특징은 규제지역의 대대적인 확대입니다. 기존 강남 3구와 용산구에 더해 서울 전역과 경기도 주요 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶이는 강력한 '3중 규제'를 받게 됩니다.

신규 지정 지역:
- 서울시: 25개구 전역
- 경기도: 과천, 성남(분당·수정), 하남, 수원(영통·장안), 안양(동안), 용인(수지) 등 12곳
상세 규제 내용 및 영향:
- LTV/DTI 강화: 주택담보대출비율(LTV)이 9억 이하 주택은 40%, 9억 초과는 20%로 낮아지고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 제한되어 대출 한도가 크게 줄어듭니다.
- 토지거래허가구역: 주택 구매 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천적으로 차단됩니다.
- 청약/세제 강화: 다주택자에 대한 취득세·양도소득세·종합부동산세가 중과되고, 청약 1순위 자격 요건 강화 및 재당첨 제한 등이 적용됩니다.
시행 시점: 조정대상지역 및 투기과열지구 효력은 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 발효됩니다.

고가주택에 대한 대출을 더욱 강력하게 옥죄어 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'을 통한 투기적 주택 구매를 차단합니다.

주택담보대출 한도 차등 적용 (수도권/규제지역):
- 15억 원 이하 주택: 현행 6억 원 유지
- 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택: 4억 원으로 축소
- 25억 원 초과 주택: 2억 원으로 대폭 축소
※ 예를 들어, 시가 26억 원 아파트를 구매할 경우, 이전에는 6억 원까지 대출이 가능했지만 이제는 2억 원만 가능해져 24억 원의 현금이 필요하게 됩니다.
스트레스 DSR 적용 강화: 1주택자가 전세대출을 받을 경우에도 이자상환액이 DSR에 포함되며, 스트레스 금리(가산금리) 하한선이 1.5%에서 3%로 상향되어 전체적인 대출 가능 금액이 줄어들게 됩니다.
시행 시점: 신규 대출 신청 건에 대해 10월 16일부터 즉시 시행됩니다. (단, 15일 이전 계약 체결 건은 종전 규정 적용)

정부는 "어떤 정책도 가능하다"며 강력한 세제 개편 의지를 밝혔습니다. 단기적으로는 투기적 거래를 막고, 장기적으로는 자산 불평등을 완화하는 방향으로 검토될 전망입니다.

검토 방향: 다주택자 및 고가주택 보유자에 대한 보유세(종합부동산세) 강화가 유력합니다. 또한, 단기 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 등 거래세 조정도 함께 논의될 예정입니다.
추진 계획: 구체적인 방안 마련을 위해 연구 용역을 발주하고 관계부처 TF 논의를 거쳐 연내 또는 내년 초에 개편안을 발표할 계획입니다.

부동산 시장의 투명성을 높이고 불법 행위를 뿌리 뽑기 위해 국무총리 소속으로 강력한 권한을 가진 감독기구가 설치됩니다.

주요 역할: 기존 각 부처에 흩어져 있던 조사·수사 기능을 통합하고, 전세 사기, 시세 조작(가격 띄우기), 불법 전매 등 사회적 이슈가 되는 사안에 대해 직접 조사 및 수사를 진행합니다.
기대 효과: 신속하고 전문적인 대응을 통해 부동산 시장 교란 행위를 사전에 차단하고, 적발 시 엄중 처벌하여 공정한 거래 질서를 확립할 것으로 기대됩니다.

강력한 규제와 더불어, 실수요자를 위한 주택 공급 확대 계획도 함께 발표되었습니다.

공급 방안: 수도권 135만 호 공급 계획을 차질 없이 추진하는 한편, 노후청사 및 국공유지 등 도심 유휴부지를 적극 활용하여 추가적인 주택 공급 방안을 마련할 계획입니다.
추진 계획: 구체적인 입지를 포함한 추가 공급 대책을 올해 12월 내로 발표할 예정입니다.

이번 10.15 부동산 대책은 시장 안정에 대한 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 단기적으로 거래 위축이 불가피할 것으로 보이며, 실수요자들은 변화된 대출 및 청약 제도를 꼼꼼히 확인하고 자금 계획을 세우는 것이 중요하겠습니다.